Bald gibt es Neuigkeiten zum Thema illegale Beschäftigung oder „ohne Titel“ von Wohnimmobilien. Ein kritisches Problem in der italienischen Immobilienwelt, da die derzeit verfügbaren Schutzinstrumente gegen diesen Fall nicht mehr ausreichend zu sein scheinen. Allerdings ist es wichtig zu klären, wo die illegale Beschäftigung entsteht, denn je nach Einzelfall sind die Rechtsfolgen unterschiedlich. Wann kann man dann den Richter um die Rückgabe des illegal besetzten Hauses bitten? Wir haben mit den Anwälten darüber gesprochen. Giada Beghini und Tamara Corazza des Teams Labor für Gastgewerberecht, Vom Anwalt gegründeter Think Tank von Universitätsprofessoren, Anwälten und Buchhaltern mit den Schwerpunkten Immobilien und Gastgewerbe. Donatella Marino.
Die Experten erklären Labor für Gastgewerberecht dass drei verschiedene Hypothesen gefunden werden können, nämlich:
- wenn ein Dritter das Eigentum völlig willkürlich bewohnt und genießt, ohne dass jemals ein Anspruch zu seinen Gunsten bestanden hat;
- wenn zwischen dem Eigentümer und einem Dritten tatsächlich ein Vertrag zustande gekommen ist, der diesen zur Verfügung über die Immobilie berechtigt, dessen ursprüngliche Gültigkeit oder Unwirksamkeit jedoch in Frage gestellt ist;
- wenn ein Vertrag, obwohl er ursprünglich gültig und wirksam war, seine Wirkungen nicht mehr entfaltet
Wie groß ist der Schutzumfang zugunsten des Eigentümers?
Da es sich bei dem Eigentumsrecht um ein sogenanntes absolutes Recht handelt, das also erga omnes vertretbar ist, ist es klar, dass der Eigentümer einer Immobilie, wenn sie von einem Dritten, der nicht das Recht hat, sie zu besitzen, der normalen Nutzung beraubt wird, dies tun wird kann die Herausgabe der Ware sowie Schadensersatz verlangen.
Insbesondere hängt der Eigentümer von den Annahmen ab illegale Besetzung wird in der Lage sein, zivil- und strafrechtlichen Schutz zu erhalten, da es sich in manchen Fällen um eine echte Straftat handeln könnte.
Was sind im zivilrechtlichen Kontext die wichtigsten Rechtsbehelfe gegen illegale Besetzung?
Zivilrechtliche Rechtsbehelfe können in mehrere Kategorien eingeteilt werden. Einerseits haben wir die Verfahren CD Zusammenfassungen d. h. solche Verfahren, die durch eine schnelle anfängliche Entscheidungsphase gekennzeichnet sind, da sie unter Vorliegen der gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen erlassen werden, unbeschadet der Umwandlung in ein ordentliches Verfahren, wenn der Dritte beschließt, sich der vom Richter erlassenen Bestimmung zu widersetzen .
Genauer gesagt beziehen wir uns auf den Prozess von Räumung wegen Beendigung des Mietverhältnisses die genutzt werden kann, wenn der Miet- und/oder Leihvertrag abgelaufen ist und der Mieter die Immobilie dennoch nicht zurückgegeben hat.
Auf der anderen Seite haben wir die Verfahren, deren Ziel der intrinsische Schutz von Eigentumsrechten ist, die in ihrer Rechtsnatur als dingliche Rechte betrachtet werden, und in diesem Fall beziehen wir uns auf die sogenannten. Restitutions- und/oder Anspruchsklagen. Hierbei handelt es sich um gerichtliche Klagen oder solche, die in die Zuständigkeit des Gerichts des Ortes fallen, an dem sich die Immobilie befindet und die darauf abzielen, das Eigentumsrecht und das daraus folgende Recht auf Rückgabe der Immobilie mit der Verurteilung des unrechtmäßigen Besitzers und/oder Besitzers festzustellen Schadenersatz. Beide Verfahren dauern lange und der Eigentümer muss vor Einleitung des Gerichtsverfahrens – über den Anwalt seines Vertrauens – den Schlichtungsversuch vor einer vom Justizministerium autorisierten Schlichtungsstelle einleiten.
Und im Falle einer illegalen Besetzung ohne Eigentumsrecht und mit möglicherweise schwerem Schaden?
In diesem Fall können Sie sich an die Justizbehörde oder immer an das Gericht des Ortes wenden, an dem sich die Immobilie befindet, indem Sie eine Eilbeschwerde gemäß Art. 700 cpc Hierbei handelt es sich um eine sogenannte vorsorgliche Maßnahme, die darauf abzielt, den Anspruchsberechtigten vor dem Schaden zu schützen, der ihm durch das Warten auf eine endgültige Entlassungsstrafe entstehen würde; Voraussetzung hierfür muss das aus den Unterlagen eindeutig ersichtliche, wahrscheinliche Bestehen des Eigentumsrechts sein, sowie ein Beweiselement für den möglichen Schaden, der dem Eigentümer entstehen könnte, wenn er bis zur Entscheidung in der Sache ohne jeglichen Rechtsschutz bliebe.
Wann stellt illegale Besetzung nach Abklärung der zivilrechtlichen Schutzbereiche eine Straftat dar?
In diesem Zusammenhang wird die Unverletzlichkeit und Integrität von Immobilien durch Art. geschützt. 633, Absatz 1 des Strafgesetzbuches, wonach „Wer willkürlich in öffentliche oder private Grundstücke oder Gebäude anderer Personen eindringt, mit der Absicht, sie zu besetzen oder anderweitig davon zu profitieren, auf Anzeige der beleidigten Person mit Strafe bestraft wird.“ Freiheitsstrafe bis zu zwei Jahren oder Geldstrafe von 103 Euro bis 1032 Euro.
Der Schutz zielt auf das Recht ab, diese Vermögenswerte zu nutzen und zu genießen, und stellt ein häufiges Verbrechen dar; Daher kann es von jedem, der den Vermögenswert besitzt oder verfügbar ist, willkürlich oder ohne Genehmigung begangen werden.
Welche neuen Regeln gelten zusätzlich zu den beschriebenen Schutzmaßnahmen gegen illegale Beschäftigung?
Das Thema ist besonders heikel, da das Problem des illegalen Bauens erhebliche Auswirkungen auf die Entscheidungen von Zweitwohnungseigentümern hat, die sich aufgrund der Kosten und der Zeit, die für Gerichtsverfahren erforderlich sind, demotiviert fühlen und sich echter Schutzgarantien beraubt fühlen. Genau um diesem Bedarf konkret gerecht zu werden, schreitet heute im Parlament der Prozess des Sicherheitsgesetzes voran, bei dem neben den verschiedenen Arten von Kriminalität auch die Kunst eingeführt wurde. 10 des Verbrechens von willkürliche Besetzung einer Immobilie, die für den Wohnsitz anderer bestimmt ist.
Dieser neu geschaffene Sachverhalt ist auf Anzeige der beleidigten Person strafbar und kann von Amts wegen verfolgt werden, wenn die Straftat gegen eine aufgrund ihres Alters oder Gebrechs handlungsunfähige Person begangen wird oder wenn die Straftat ein öffentliches oder für die Allgemeinheit bestimmtes Gut betrifft.
Der eigentliche Wendepunkt liegt jedoch in der Einführung eines schnelleren Verfahrens zur Wiederherstellung des Eigentumsbesitzes, indem das Verfahren der Zwangsfreigabe an die Kriminalpolizei delegiert wird.
Vorbehaltlich der Genehmigung durch den Staatsanwalt und der anschließenden Bestätigung durch den Richter, ohne auf eine Bestimmung und/oder ein Urteil im Rahmen einer Zivilklage warten zu müssen.
Es besteht die Hoffnung, dass der Gesetzentwurf, der derzeit im Repräsentantenhaus angenommen wird, im Senat bestätigt wird, damit er angenommen wird und der Prozess zur Gesetzeskraft in allen Belangen fortgesetzt wird.
