Wer bestimmt den Preis eines Immobilienverkaufs?

Eine eingehende Analyse der Dynamik der Immobilienpreise: Marktwert und das Real Estate Market Observatory (OMI).

Die Festlegung des Preises einer zu verkaufenden Immobilie ist ein komplexer Vorgang, der eine sorgfältige Bewertung mehrerer Faktoren erfordert, nicht nur wirtschaftlicher, sondern auch rechtlicher und logistischer Natur. Das wird normalerweise gesagt Wer entscheidet über den Preis eines Immobilienverkaufs? es ist der „Markt“. Aber wer ist der Markt? Ein Ökonom wird Ihnen sagen, dass es sich um den Schnittpunkt der Angebots- und Nachfragekurven handelt. Ein Anwalt wird jedoch eine andere Definition geben: Es handelt sich um die Übereinstimmung zwischen den Wünschen der Parteien. Schließlich wird Ihnen ein Immobilienmakler mitteilen, dass es sich um den Durchschnitt der in der gleichen Gegend berechneten Preise handelt, unter Berücksichtigung des Zustands der Immobilie (etwaige Renovierungen), ihrer Lage, der Höhe, des Prestiges der Eigentumswohnung und einer Reihe weiterer Faktoren Faktoren. Von allen ist vielleicht die letzte Antwort – wenn auch weniger technisch – die präziseste:

Wer entscheidet über den Preis eines Immobilienverkaufs? Tatsächlich handelt es sich um die „Vermarktbarkeit der Immobilie“. Lassen Sie uns näher auf diesen Aspekt eingehen.

Die unterschiedlichen Interessen, die auf dem Spiel stehen

An der Entscheidung über den Verkaufspreis einer Immobilie sind verschiedene Themen beteiligt, die jeweils ihre eigenen Interessen und Ziele verfolgen:

• Verkäufer: Der Eigentümer der Immobilie ist bestrebt, den Verkaufserlös zu maximieren, indem er einen Preis erzielt, der den tatsächlichen Wert der Immobilie widerspiegelt und es ihm ermöglicht, im Vergleich zum Kaufpreis derselben Immobilie einen angemessenen Gewinn zu erzielen.
• Käufer: Die Absicht des Käufers besteht darin, die Immobilie zu einem vorteilhaften Preis zu erwerben, der im Verhältnis zu seinen wirtschaftlichen Ressourcen und den Eigenschaften der Immobilie steht.
• Immobilienmakler: Der Fachmann, der den Verkauf vermittelt, hat die Aufgabe, die Übereinstimmung zwischen den Bedürfnissen des Verkäufers und des Käufers zu erleichtern, indem er einen fairen und realistischen Marktpreis vorschlägt, der aber gleichzeitig so hoch wie möglich ist, da sein Prozentsatz genau berechnet wird auf den letztgenannten Wert.

Um eine unparteiischere Bewertung zu erhalten, können sich die Parteien auf a

Immobiliengutachter: Fachkraft mit spezifischen Kenntnissen im Immobiliensektor, deren Aufgabe es ist, eine Schätzung des Wertes der Immobilie zu erstellen und ein objektives und unparteiisches Urteil abzugeben.

Preisbewertungsmethoden

Es gibt verschiedene Methoden zur Ermittlung des Verkaufspreises einer Immobilie, jede mit ihren Stärken und Schwächen:

• vergleichender Ansatz: Es basiert auf dem Vergleich zwischen dem Verkaufs- oder Mietpreis ähnlicher Immobilien, die sich in derselben Gegend befinden und ähnliche Eigenschaften aufweisen.
• Einkommensansatz: bewertet die Immobilie auf der Grundlage ihrer Ertragsfähigkeit unter Berücksichtigung von Faktoren wie erhaltenen Mieten oder Mietpotenzial;
• Kostenansatz: schätzt den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung der für den Wiederaufbau oder die Renovierung erforderlichen Kosten;
• Anlageansatz: Wer ein Haus verkauft, wird dies im Vergleich zu den Veränderungen der Inflation und der Lebenshaltungskosten wahrscheinlich nicht zu einem niedrigeren Preis tun, als zu dem er es damals gekauft hat. In der Regel werden auch alle Verbesserungen an der Immobilie oder am Gebäude als Ganzes (Sanierungen) hinzugerechnet.

Faktoren, die den Verkaufspreis beeinflussen

Zusätzlich zu den oben genannten Bewertungsmethoden wird der Verkaufspreis einer Immobilie von einer Reihe von Faktoren beeinflusst, darunter:

• Eigenschaften der Immobilie: Abmessungen, Lage, Erhaltungszustand, Energieklasse, Vorhandensein von Geräten, Höhe des Bodens, Vorhandensein eines unabhängigen Heizsystems;
• Bedingungen des Immobilienmarktes: Preisentwicklung in der Region, Angebot und Nachfrage für ähnliche Immobilien;
• Lage der Immobilie: der Bereich, in dem sich die Wohnung befindet, wie sie gelegen ist, das Vorhandensein wesentlicher Dienstleistungen (Geschäfte, Supermärkte, Apotheken, Einkaufszentren), Straßenbeleuchtung usw.;
• psychologische Faktoren: Erwartungen von Verkäufern und Käufern, Verhandlungsfähigkeit der Parteien.

Die Rolle des Kompromisses bei der Preisfindung

In den meisten Fällen wird der Verkaufspreis einer Immobilie durch einen Verhandlungsprozess zwischen Verkäufer und Käufer festgelegt, der zur Unterzeichnung einer Urkunde führt, die allgemein als „Kompromiss“. Der Kompromiss, auch Vorvertrag genannt, ist eine Vereinbarung, mit der sich die Parteien verpflichten, einen späteren endgültigen Vertrag über den Verkauf einer Immobilie abzuschließen. Mit anderen Worten stellt der Kompromiss eine Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen endgültigen Vertrags dar, in dem die wesentlichen Bedingungen dieses Vertrags festgelegt werden. Die Parteien können vom Kompromiss nicht mehr zurücktreten.

Der Kompromiss muss einige wesentliche Elemente enthalten, wie zum Beispiel:

• der Gegenstand des zukünftigen endgültigen Vertrags (Immobilie oder anderer Vermögenswert);
• der vereinbarte Preis;
• die persönlichen Daten der Vertragsparteien;
• die Frist, innerhalb derer der endgültige Vertrag geschlossen werden muss;
• die Zahlungsarten.

So bewerten Sie den Verkaufspreis einer Immobilie über OMI

Das Real Estate Market Observatory (OMI) ist ein von der Revenue Agency eingerichteter Dienst mit der Aufgabe, Daten und Informationen über den Wert und die Preise von Wohn- und Gewerbeimmobilien im gesamten Staatsgebiet zu sammeln, zu verarbeiten und zu verbreiten.

Ziel des OMI ist es, den Immobilienmarkt transparenter zu machen und Bürgern und Betreibern des Sektors nützliche Daten und Informationen für eine fundiertere Bewertung der Immobilienwerte bereitzustellen.

Die von der OMI gesammelten Daten werden von der Revenue Agency zur Bekämpfung der Steuerhinterziehung im Immobiliensektor verwendet, um etwaige Unstimmigkeiten zwischen den in den Verkaufsunterlagen angegebenen Werten und den tatsächlichen Marktwerten aufzudecken.

OMI-Daten werden auch zur Unterstützung der öffentlichen Bau- und Stadtplanungspolitik verwendet.

Jeder Bürger kann OMI-Werte online vergleichen um den Marktwert einer Immobilie zu überprüfenein Wert, der auf der Grundlage des Durchschnitts der Verkaufs-, Kauf- oder Mietpreise in derselben Gegend von Immobilien in derselben Gegend und mit denselben Eigenschaften ermittelt wird.

Das OMI sammelt eine Reihe immobilienbezogener Daten, darunter:

• Art des Vermögens: Wohnen, Gewerbe, Industrie usw.;
• Standort: Gemeinde, Gebiet, Adresse;
• Eigenschaften der Immobilie: Oberfläche, Räume, Boden, Energieklasse usw.;
• Verkaufs- oder Mietpreis: in der Kauf- oder Pachturkunde vereinbarter Preis;
• Datum des Verkaufs oder der Vermietung: Datum, an dem der Kauf- oder Pachtvertrag unterzeichnet wurde.

So konsultieren Sie OMI-Daten

Die OMI-Daten können kostenlos auf der Website der Revenue Agency in der Rubrik „Immobilienmarktobservatorium“ eingesehen werden. Die Daten liegen in folgender Form vor:

• Zitate: Halbjahresberichte mit Angabe der minimalen und maximalen Durchschnittswerte der Immobilien nach Typ, Lage und Merkmalen;
• Grafiken: Grafiken, die die Entwicklung der Immobilienwerte im Zeitverlauf veranschaulichen;
• Karten: Karten, die die Durchschnittswerte von Immobilien in verschiedenen Gebieten des Staatsgebiets anzeigen.

OMI-Daten können von Bürgern, Immobilienbetreibern und öffentlichen Verwaltungen für verschiedene Zwecke genutzt werden, unter anderem den Wert einer Immobilie bewertenkaufen, verkaufen oder vermieten.