Frage. Gelten für lärmbelastende Renovierungsarbeiten an einer Wohnung in einer Eigentumswohnung die Zeitfenster der städtischen Regelung zur Regelung lärmintensiver Tätigkeiten oder die der Wohnungseigentumsordnung?
In einer von mir verwalteten Eigentumswohnung gibt es widersprüchliche Meinungen, da die städtische Verordnung zum Schutz vor Lärmbelästigung die Möglichkeit vorsieht, Arbeiten bis 21 Uhr durchzuführen (Zeitfenster 8.00-13.00 Uhr und 15.00-21.00 Uhr) und die Wohnungseigentumsordnung, erstellt von Der Hersteller und die registrierte Person stellen stattdessen nicht zusammenfallende Zeitfenster für die Arbeiten zur Verfügung (von 8:00 bis 12:30 Uhr und von 15:30 bis 19:00 Uhr). Die Wohnungseigentumsordnung sieht außerdem vor, dass Lärm von 19.00 Uhr bis 7.00 Uhr morgens vermieden werden muss. Die Frage ist, ob die Wohnungseigentumsordnung Fristen vorsieht, innerhalb derer Arbeiten in den Gemeinschaftsräumen durchgeführt werden können Und im privaten Bereich, in dem den Bewohnern bestimmte Ruhepausen gewährt werden, sind sie effektiver und sollten sie respektiert werden?
PRÄMISSE
Generell muss man sagen, dass es bei Sanierungsarbeiten in der Eigentumswohnung vor allem auf den gesunden Menschenverstand ankommt.
Erstens, indem der ausführende Wohnungseigentümer die Durchführung der Arbeiten den Nachbarn mitteilt und, wenn möglich, den Zeitpunkt und die voraussichtliche Dauer der Durchführung angibt.
Zusätzlich zur Anzeige der Wohnungseigentumswohnungen ist die ausführende Gesellschaft über die in der Wohnungseigentumsordnung enthaltenen Einschränkungen zu informieren.
Laut Gesetz muss der Verwalter über jeden (nicht geringfügigen) Eingriff informiert werden.
Artikel 1122 des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht dies vor „In jedem Fall erfolgt eine vorherige Mitteilung an den Administrator, der dies der Versammlung meldet.“.
Daher ist eine Mitteilung an den Verwalter der Eigentumswohnung zwingend erforderlich, der sicherstellen muss, dass die durchgeführten Arbeiten keine Schäden an den Gemeinschaftsräumen oder Schäden an der Stabilität, Sicherheit oder architektonischen Dekoration des Gebäudes verursachen.
Wenn in der Wohnungseigentumsordnung nichts Konkretes vorgesehen ist und es keine kommunale Regelung zur Lärmbegrenzung gibt, empfiehlt der gesunde Menschenverstand, in der Zeit von 21.00 Uhr bis 8.00 Uhr und von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr keine störenden Geräusche zu machen.
Es ist nicht angebracht, Arbeiten an im Kalender festgelegten Sonn- und Feiertagen durchzuführen.
Die Verwendung des gesunden Menschenverstandes (den auch Eigentümer von Eigentumswohnungen anwenden müssen, da sie eine größere Toleranz gegenüber den zeitlich begrenzten Geräuschen haben, die zwangsläufig daraus entstehen) durch alle ist eine nützliche Methode, um einen Hinweis darauf zu bekommen, wie man sich verhält und Konflikte vermeidet.
INTERNE REGULIERUNG
Es muss klar unterschieden werden zwischen der vertraglichen Wohnungseigentumsordnung und einer etwaigen von der Versammlung genehmigten internen Regelung, sofern keine vertragliche Regelung vorliegt. Die Wohnungseigentumsordnung enthält bekanntlich sämtliche Regelungen zur Nutzung gemeinschaftlicher Güter sowie zu den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer.
Daher regelt es das Leben in Eigentumswohnungen und gibt beispielsweise an, wie die Kosten aufgeteilt werden und wie der Anstand des Gebäudes gewahrt bleibt. Sie ist verpflichtend, wenn sich im Gebäude mehr als zehn Eigentumswohnungen befinden.
Mangels vertraglicher Regelung Es kann eine „interne“ Regelung erstellt werden, die direkt von der Versammlung genehmigt wird.
In diesem Fall sind es die Eigentümer selbst, die das Bedürfnis verspüren, sich Regeln zur Regelung des Eigentumswohnungslebens und zur Kostenaufteilung zu geben. Die Versammlungsordnung muss sowohl bei der ersten als auch bei der zweiten Einberufung mit der Zustimmung der Mehrheit der Versammlungsteilnehmer, die mindestens 500 Tausendstel vertritt, genehmigt werden.
Sie unterscheidet sich erheblich von der vertraglichen Regelung, da sie keine Beschränkungen des individuellen Eigentums vorsieht, es sei denn, es handelt sich um eine von der Versammlung einstimmig angenommene Regelung
VERTRAGSREGELUNG
Die vertragliche Regelung wird auch „extern“ genannt, da sie in der Regel vom Bauherrn des Gebäudes erstellt wird, der die Regelung in Tausendsteltabellen erstellt und sie den Käufern aushändigt, wenn er die im Gebäude befindlichen Immobilieneinheiten verkauft.
Auf diese Weise werden alle Eigentumswohnungen auf die Regelung aufmerksam gemacht und gelten daher als einstimmig angenommen.
Nur eine vertragliche Regelung kann Beschränkungen der Nutzung der Gemeinschaftsräume oder einzelner Wohnungen vorsehen (zum Beispiel, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einzelnen Wohnungseigentümern verbieten will, Kleidung aus den Fenstern zu hängen, Klimaanlagen an den Außenwänden des Gebäudes anzubringen, nach einer bestimmten Zeit Lärm zu machen, den Zweck der Wohnungen von Wohnen auf Wohnen zu ändern Kommerzielle Benutzung ).
Die vertragliche Regelung ist auch gegenüber Nachkäufern gültig und verbindlich des Grundstücks, wenn es im Grundbuch vermerkt oder gepfändet ist. Sie gilt jedoch auch dann als verbindlich, wenn sie in der Kaufurkunde lediglich erwähnt wird.
DIE LÄRMREGELN IN DER VERORDNUNG
Die in einer vertraglichen Wohnungseigentumsordnung enthaltenen Vorschriften zur Lärmbekämpfung können nach ständiger Rechtsprechung die Nutzung von Eigentumswohnungen nach noch strengeren Kriterien als denen, die in Artikel 844 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Bezug auf rechtmäßige Emissionen festgelegt sind, einschränken . Jedoches kann sich nicht um eine völlig generische Bestimmung der Verordnung handeln, wie sie in vielen Verordnungen enthalten ist und allgemein das Verbot aller Tätigkeiten vorsieht, die Störungen und/oder Belästigungen verursachen können. Tatsächlich ist es so, wie es die Rechtsprechung unmissverständlich und konsequent lehrt: „Die in der Wohnungseigentumsordnung vertraglichen Charakters enthaltenen Beschränkungen der dem Alleineigentum innewohnenden Rechte sind legitim, sofern sie ausdrücklich und jedenfalls so eindeutig formuliert sind, dass kein Spielraum für Unklarheiten über den Inhalt und die Tragweite der Regelung bleibt die einschlägigen Bestimmungen“. Verbote und Beschränkungen der Nutzung des Eigentums einzelner Eigentumswohnungen „Sie müssen in der vertraglichen Wohnungseigentumsordnung klar spezifiziert sein und sich aus klaren Formulierungen ergeben, die nicht zu Unsicherheiten oder weitreichenden Auslegungen führen dürfen.“ Was die Geräusche betrifft, „Die Klauseln müssen auch bei der Identifizierung der Störungsgründe sehr klar sein.“.
Die volle Wirksamkeit muss daher denjenigen Bestimmungen der vertraglichen Regelung zuerkannt werden, die ein Stillschweigen in einem bestimmten Zeitfenster für die Ausführung von Arbeiten in der Eigentumswohnung vorschreiben.
In diesem Fall ist die Rechtmäßigkeit der Eintragung nicht auf der Grundlage des allgemeinen Zivilrechts, sondern auf der Grundlage des in der Verordnung festgelegten Beurteilungsmaßstabs zu beurteilen.
Mit anderen Worten: In den erforderlichen Zeitfenstern (die möglicherweise nicht mit den in der Gemeindeverordnung vorgesehenen Zeitfenstern übereinstimmen) kommt es zu Lärmbelästigung, auch wenn die in Artikel 844 genannte normale Toleranz nicht überschritten wird, was zur Folge hat, dass dies mit Sicherheit nicht möglich sein wird die Renovierungsarbeiten an der Wohnung durchführen. Abschließend, nach den eindeutigen Angaben in der Frage, Die in der Wohnungseigentumsordnung vorgesehenen „Ruhezonen“ müssen eingehalten werden.
