Die Wohnimmobilienverkäufe gehen im Jahr 2023 zurück, aber die Werte bleiben im zweiten Halbjahr des vergangenen Jahres im Vergleich zu den letzten zehn Jahren zweistellig positiv. Und auch im ersten Quartal dieses Jahres sind die Immobilieninvestitionen positiv und liegen bei rund einer Milliarde Euro mehr als im Vorjahreszeitraum. Dies sind die neuesten Daten des Gabetti Research Office, die den Zustand des italienischen Immobilienmarktes in den letzten Monaten fotografieren.
Wohnungsverkäufe 2023
Im 2023 Der Wohnimmobilienmarkt hat einen Rückgang erlebt, der bereits durch die Entwicklung der Zinssätze für Hypotheken zum Hauskauf angekündigt wurde. Tatsächlich kam es zu einem Umsatzrückgang -9,7 % im Vergleich zu 2022, also insgesamt 709.591 Transaktionen (Daten der Agentur der Einnahmen). Insbesondere wurden im ersten Quartal 166.828 Transaktionen festgestellt (-8,3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum), im zweiten Quartal 184.116 (-16,1 %), im dritten Quartal 157.024 (-10,5 %). Im vierten Quartal fiel der Rückgang mit 201.623 Transaktionen geringer aus als in den vorangegangenen drei Quartalen und verzeichnete eine Veränderung von -3,3 %.
„Im Vergleich zu den Prognosen für das Jahr, die strenger aussahen, hielt sich der Rückschlag bei den Wohnimmobilienverkäufen in Grenzen, auch angesichts des Rückgangs des Volumens der ausgezahlten Hypotheken.
Der Markt hat sich gehalten, da die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum sehr hoch ist. Die finanzielle Hebelwirkung bleibt für die meisten Familien von grundlegender Bedeutung, aber der Markt wird sich zumindest für ein paar Jahre bei durchschnittlichen Zinssätzen um 2,5 % tendenziell normalisieren“, erklärt erMarco Speretta, General Manager der Gabetti Group.
Nach Angaben der Gabetti-Forschungsabteilung sind die Werte jedoch sowohl im Vergleich zu 2019 (+17 %) als auch im Durchschnitt der letzten 10 Jahre positiv, wobei 2023 ein Wachstum von +24 % vorsieht und sich als drittbestes Jahr des Jahres positioniert aktuelle Periode nach den Rekordjahren 2021 und 2022.
Hausverkäufe in Italien
Im Jahr 2023 kam es in allen Makrobereichen zu einer negativen Veränderung: -10 % pro Jahr Norden-13,1 % pro Center und -6,2 % pro Süd. Insgesamt weisen die Hauptstädte eine Variation von -10,7 % auf, während die Nicht-Hauptstädte eine Variation von -9,2 % aufweisen. Betrachtet man die nach Einwohnerzahl größten Städte Italiens, so wurden im Jahr 2023 insgesamt 115.030 Transaktionen verzeichnet, was einem Rückgang von 11,9 % im Vergleich zu 2022 entspricht. Gleichzeitig verzeichneten dieselben Provinzen eine Veränderung von -10,3 % im Vergleich zu 2022. Alle Städte verzeichneten einen negativer Trend: Bari (-19,1 %), gefolgt von Bologna (-16,1 %), Rom (-14,4 %), Mailand (-13,2 %), Florenz (-12,8 %), Padua (-12,7 %), Genua (-8,0 % ), Turin (-7,8 %), Palermo (-5,2 %) und Neapel (-4,4 %).
Immobilienpreise in Italien
Was die Preise betrifft, so ist die zweite Hälfte des Jahres 2023 verzeichnete eine durchschnittliche Veränderung von rund +0,1 %, was im Wesentlichen stabil im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 ist, mit einer durchschnittlichen jährlichen Veränderung von +0,2 %.
Betrachtet man die halbjährliche Schwankung, verzeichneten alle Großstädte im zweiten Halbjahr 2023 stabile Werte.
Auch die durchschnittlichen Verkaufszeiten in Großstädten liegen stabil bei rund 4,3 Monaten, ebenso wie die durchschnittlichen Schlussrabatte bei 10,5 %.
Prognosen für den Wohnungsmarkt
Mit über 700.000 Verkäufen geht damit ein Jahr zu Ende, in dem der Immobilienmarkt mit einem nicht mehr gewohnten Zinsniveau zu kämpfen hatte. 2023 beginnt ein Immobilienzyklus, der sich von der dreijährigen Pandemieperiode (2020-2022) unterscheidet und der sich zumindest für ein paar Jahre mit Raten normalisieren muss, die bis dahin um durchschnittlich 2,5 % schwanken werden Die Bedenken der EZB werden nicht vollständig zum Trend der Inflationskurve zurückgekehrt sein.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist heute sogar noch anspruchsvoller, da italienische Familien sich bewusst sind, dass sie in Häusern leben, die den heutigen Bedürfnissen oft nicht mehr entsprechen
energetischer Natur, Flexibilität der Räume, Wohnkomfort und technologische Innovation.
Sie bleiben übrig Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten Italiens sind solide Dies deutet auf eine gewisse Aufhellung des makroökonomischen Szenarios hin, wobei das BIP im Jahr 2024 voraussichtlich bei 0,7 % liegen wird (das höchste in Europa und das dritte Jahr in Folge besser als in Deutschland), und die Inflation, die im vergangenen Februar den niedrigsten Stand in Europa erreichte (+0,8). %) und die Zahl der Beschäftigten wächst weiter, insbesondere im Hinblick auf neue unbefristete Verträge (+2,4 %). Vor diesem Hintergrund und angesichts des Rückgangs der Inflation, der die EZB zwischen Juni und September dieses Jahres zu einer ersten Zinssenkung um 25 Basispunkte veranlassen würde, bleiben die Erwartungen für die Zukunft daher optimistisch. Tatsächlich wird es auf dem Wohnungsmarkt eine Umsatzniveau, das immer noch über 700.000 liegen sollte.
Immobilieninvestitionen in Italien im Jahr 2024
Im ersten Quartal 2024 1,8 Milliarden Euro wurden in Italien erfasst der Unternehmensinvestitionen, ein steigendes Volumen im Vergleich zum Vorjahresquartal (rund 1 Milliarde Euro mehr). Zu Beginn des Jahres bestätigt sich damit das bereits im vierten Quartal 2023 verzeichnete Wachstum der Investitionen, was auf eine positive Trendwende im Vergleich zu den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres schließen lässt.
„Obwohl die Geldkosten gestiegen sind und die Asset-Allokation in ganz Europa effektiv eingeschränkt wurde, verzeichnete Italien im ersten Quartal ein positives Ergebnis, das sich als Land mit geringem Investitionsrisiko bestätigte.“
wobei Mailand weiterhin die treibende Kraft bei institutionellen Investitionen ist. Die Ausrichtung der Asset-Allokation richtete sich hauptsächlich auf Core- und Trophy-Asset-Immobilien sowie Value-Added-Operations mit dem Ziel einer funktionalen Neupositionierung, um einer immer komplexer werdenden Nachfrage auf der Grundlage von ESG-Prinzipien gerecht zu werden. „2024 könnte angesichts guter wirtschaftlicher Fundamentaldaten und einer offenbar wieder expansiver erscheinenden Geldpolitik das Wendejahr sein, in dem Immobilieninvestitionen wieder lohnender werden als der Finanzmarkt“, erklärte er Alessandro Lombardo, kaufmännischer Leiter der Gabetti Group.
Die beliebtesten Immobilien-Asset-Klassen
Büros
Betrachtet man die verschiedenen Anlageklassen des Gewerbeimmobilienmarktes, so ist die Büros bestätigt sich als Favorit unter den Anlegern und erzielte im Quartal Gesamtwerte 540 Millionen Euro (29 % der Gesamtinvestitionen) mit einem Volumen, das sich im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2023 (173 Millionen Euro) mehr als verdoppelt hat. Aus Sicht der Bürovermietung Mailand aufgezeichnet a aufheben entspricht 91.000 m2ein leichter Anstieg von +1 % im Vergleich zum gleichen Quartal 2023, an dem die Operation beteiligt war passend bauen von 15.000 m2 im Herzen des Viertels Porta Nuova, vermietet an einen wichtigen Mieter aus der Versicherungsbranche. Andererseits,Rom verzeichnet einen physiologischen Rückgang nach dem im ersten Quartal des letzten Jahres erreichten historischen Rekord und verzeichnete in diesen ersten drei Monaten des Jahres 2024 einen Aufnahme von Büroflächen in Höhe von 31.800 m2. Spitzenmieten im CBD bleiben im Vergleich zum Vorquartal stabil (Zentrales Geschäftsviertel) von Rom bei 510 €/m2/Jahr und in der Eur-Zone bei 360 €/m2/Jahr. Auch die Mieten in Mailand zeigen keine Veränderungen und bestätigen die Stabilität in den zentraleren Gegenden bei 700 €/m2/Jahr. Wie für die Spitzennettorendite im CBD beider Städte bleiben im Vergleich zum Vorquartal stabil und liegen bei 4,75 % für die Stadt Rom bzw. 4,25 % für Mailand.
Gemischte Benutzung
Dieses Quartal, mit fast 500 Millionen Euro des investierten Volumens (27 % des Gesamtvolumens) der Branche Mischnutzung Platz zwei nach Ämtern. Ein bedeutendes Volumen, das durch den Erwerb der Bahnhöfe Farini und San Cristoforo erreicht wurde, die zusammen Teil des von der Gemeinde Mailand eingeleiteten Erneuerungsprozesses der Bahnhöfe sind. Betrieb von besonderer Bedeutung, der die darstellt handeln gemessen am Investitionsvolumen des Quartals (489,5 Millionen Euro) bedeutender.
Logistik
Als nächstes kommt der Sektor von Logistik die er ungefähr im ersten Quartal erreichte 340 Millionen Euro investiert, 19 % des Gesamtbetrags, ein Plus von +28 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Bei dieser Anlageklasse liegt die Konzentration der Aktivitäten fast ausschließlich in Norditalien, einem Gebiet, das aufgrund verschiedener Faktoren, einschließlich der geografischen Lage und der Infrastruktur Aufgrund des fortgeschrittenen Netzwerks ist es attraktiv für Investoren, die moderne und strategisch positionierte Flächen suchen.
Gastfreundschaft
In einer etwas niedrigeren Position als die Logistik, die sich auf den Sektor beziehtGastfreundschaftmit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 246 Millionen Euro, 14 % der Gesamtsumme, ein Wert, der über dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre (220 Millionen Euro) liegt. Im Allgemeinen ist dies ein Sektor, auf den sich die Anleger weiterhin konzentrieren, und zwar so sehr, dass die Stabilität dieses Marktes durch Daten nach der Pandemie bestätigt wurde und die Auslandsnachfrage nach der Aufhebung der Beschränkungen wieder anzog. In den letzten Jahren wurde deutlich, dass sich die Hotelbranche angesichts einer zunehmend exklusiven und anspruchsvollen Nachfrage neu positionieren muss. Ein Phänomen, das daher den Betrieb in diesem Quartal geprägt hat Wert hinzugefügt und von Umbenennung.
Wohnen
Der Sektor Leben mit 90 Millionen Euro entspricht 5 % der Gesamtsumme. Obwohl der Sektor nur eine begrenzte Anzahl von Operationen verzeichnete, trugen Nutzungsumwandlungen von Büros zu Wohngebäuden zum Investitionsvolumen bei. Die erfassten Transaktionen konzentrierten sich hauptsächlich auf Mailand, eine Stadt, die sich einmal mehr als Zentrum des Investoreninteresses bestätigt. Trotz des im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichneten Volumenrückgangs weist der Sektor möglicherweise alle Merkmale auf, um weiter zu wachsen, da in beiden Ländern ein Mangel an Produkten im Vergleich zu einer zunehmend wachsenden Nachfrage besteht bauen, um es zu vermieten Und bauen, um zu verkaufen, sowohl in den verschiedenen Formen des kollektiven Wohnens wie z Student Und Seniorenwohnung.
Einzelhandel
In den ersten drei Monaten des Jahres 2024 kommt es zu einer, wenn auch leichten, Erholung der Branche Einzelhandel mit Volumina gleich 66 Millionen Euro(4 % der Gesamtmenge), die offenbar vom großen Einzelhandel (GDO) und der Big-Box-Komponente angetrieben werden. Standorttechnisch erwiesen sich Mittel- und Süditalien als vorherrschende Gebiete.
