Direkt am Stadtrand von Mailand liegt die charmante Stadt Pioltello, in der sich ein Immobilienkomplex befindet, der leider für seine zahlreichen Gerichtsauktionen bekannt ist. Pioltello ist eine italienische Gemeinde mit 36.195 Einwohnern in der Metropole Mailand in der Lombardei. Es ist Teil des östlichen Hinterlandes von Mailand, im Martesana-Gebiet. Für weitere Einzelheiten fragen wir Francesca Cardia, Fachlehrerin auf dem Gebiet der Immobilienzwangsvollstreckungen und Mitglied des T6-Observatoriums
Erzählen Sie uns von dem Viertel Pioltello, das zur Versteigerung steht
Wir sprechen von einem außergewöhnlichen Fall, einem ganzen Viertel, das versteigert werden soll. Ich werde meinen Fokus auf die Immobilienauktionen in der Via Cimarosa bei Nummer 3 beschränken (im selben Block gibt es viele andere Immobilienverkäufe, aber heute werden wir über eine einzige Nummer sprechen)
Allein auf Platz 3 befinden sich heute 7 Wohnungen in geeigneten Auktionen und 57 bereits abgeschlossene Auktionsexperimente (zwischen erfolgreichen Auktionen und erfolglosen Auktionen aufgrund fehlender Angebote).
Aber welche Typen sind bei gleicher Anzahl (mit unterschiedlichen Maßstäben) verfügbar?
Nun, wir finden sowohl Zwei- als auch Dreizimmerwohnungen, oft mit entsprechendem Keller. Die Grundrisstypologien weisen eine klassische Raumaufteilung mit großem Balkon auf.
Das Äußere hat sich dank des 110-Bonus verbessert, während der interne Instandhaltungszustand von Objekt zu Objekt unterschiedlich ist (oft in mittelmäßigem Zustand, wie aus den Ergebnissen der CTU-Bewertungen hervorgeht).
Sind die Auktionspreise erschwinglich?
Ja, insbesondere im Hinblick auf die von der Beobachtungsstelle der Steuerbehörde angegebenen Werte, die für Wirtschaftsimmobilien in einem normalen Erhaltungszustand eine Schwankung des Marktwerts von mindestens 1.200,00 Euro/m2 bis maximal 1.200,00 Euro/1.500,00 Euro vorsehen .
Der niedrigste Wert des Mindestangebots beträgt 17.118,00 €, während der höchste Wert 91.800,00 € beträgt.
Beispielsweise wird eine 65,50 m² große Zweizimmerwohnung im Wert von 85.150,00 € (laut CTU-Gutachten) mit einem Preis ab ca. 32.000,00 € versteigert.
Die ersten Auszeichnungen lagen bei etwa 40.000,00/50.000,00 Euro, heute liegen wir bei etwa 80.000,00 Euro für Zweizimmerwohnungen und 120.000,00 Euro für Dreizimmerwohnungen.
Worauf ist dieses Ergebnis zurückzuführen?
Dieses wichtige Ergebnis ist vor allem auf die gemeinsamen Anstrengungen der vom Gericht ernannten Verkaufsbeauftragten und aller öffentlichen Institutionen für ein soziales Wohnungsbauprojekt zur Sanierung des gesamten Viertels zurückzuführen.
Gehört die Eigentumswohnung zu den Hauptgläubigern?
Tatsächlich ja, aber wenn er zu den Gläubigern des Verfahrens gehört, wird er auch aus dem Versteigerungserlös bezahlt. In jedem Fall ist der erfolgreiche Bieter, nachdem er Eigentümer geworden ist, gesamtschuldnerisch nur zur Zahlung der Quoten für das laufende und das Vorjahr verpflichtet (Art. 63 Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Eines der entscheidenden Probleme besteht darin, vor der Teilnahme an der Auktion Informationen darüber zu erhalten, um eine zeitnahe Bewertung zu ermöglichen. Leider ist dies aus Datenschutzgründen (wir können keine Informationen über die Schulden anderer Personen anfordern) nicht möglich und wir müssen uns auf die in den CTU-Berichten enthaltenen Hinweise beziehen.
Wer kauft bei einer Auktion?
Sicherlich Familien, die sich die Sicherheit eines Daches über dem Kopf verschaffen wollen und solche, die mittel-/langfristig eine „Flipping“-Investition (Kauf – Sanierung – Weiterverkauf) anstreben. Manchmal handelt es sich bei den Interessenten um die gleichen Bewohner der anderen „gesunden“ Immobilien, auch für Mietinvestitionszwecke, da Pioltello gut an das Zentrum von Mailand angebunden ist.
