Die Beziehung zwischen dem Auftraggeber der Arbeiten und dem Auftragnehmer, der sie ausführen muss, kann zu ernsthaften Problemen führen. Verzögerungen bei der Durchführung von Eingriffen oder unsachgemäß durchgeführte Arbeiten können beispielsweise zu schwerwiegenden Streitigkeiten des Grundstückseigentümers führen, die bis zum Gericht enden können.
Und wenn es um den Superbonus oder einen anderen Baubonus geht, wird es kompliziert.
Stellen Sie sich den Fall vor, dass aus Liquiditätsgründen oder aus anderen Gründen die Unternehmen, die für die Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder Erdbebensicherheit verantwortlich sind und Anspruch auf den Superbonus haben, die Baustelle verlassen haben. Der Kunde bleibt somit nicht nur mit der Hälfte seiner Arbeiten (vielleicht bereits bezahlt) zurück, sondern riskiert auch, die Möglichkeit zu verlieren, vom Superbonus zu profitieren, insbesondere wenn dieser kurz vor den Terminen steht, nach denen sein Tarif sinkt.
Es liegt auf der Hand, dass dem Eigentümer in solchen Fällen ein Schaden entsteht, der gerade darin besteht, dass er die Möglichkeit verloren hat, in den Genuss des Höchstabzugs zu kommen. Über diesen Schaden durch „Chancenverlust“ ist viel gesagt und geschrieben worden, um die Richtung der sich entwickelnden Rechtsprechung zu skizzieren. Sicher ist, dass der Schadensersatz nur dann möglich ist, wenn der Schadensersatzanspruch von der Person, die ihn beklagt, sorgfältig nachgewiesen wird.
Seltener denken wir jedoch an andere Arten von Schäden, die aus dem Verhalten des Auftragnehmers entstehen können und die zusammen mit denen im Zusammenhang mit dem Verlust eines Vorsteuerabzugs zum Schutz der eigenen Rechte beitragen können. Beispielsweise können halbfertige Arbeiten oder auch schlecht abgeschlossene Arbeiten den Eigentümer in die unangenehme Situation bringen, dass er seine Immobilie nicht mehr nutzen kann, sei es zur Befriedigung seines eigenen Wohn- oder Gewerbebedarfs (wenn der Kunde ein Unternehmen ist), oder um die möglichen Früchte durch Verkauf oder Vermietung zu genießen. Dabei handelt es sich um eine echte Einschränkung Ihres Eigentumsrechts, die mit einigen Vorsichtsmaßnahmen dazu führen kann, dass Sie den durch die Unbrauchbarkeit der Immobilie entstandenen Schaden ersetzt bekommen, der die doppelte Natur von entstandenem Schaden und Verdienstausfall hat.
Aufkommender Schaden
Eine der beiden möglichen Schadenskonfigurationen aus der Unbrauchbarkeit der Immobilie ist erwartungsgemäß die Unfähigkeit des Eigentümers, die Immobilie direkt zu nutzen, dort zu wohnen oder die Tätigkeiten auszuüben, für die er verantwortlich ist. Wie das Kassationsgericht (Vereinigte Sektionen, Satz Nr. 33645/2022) klarstellte, ist in Bezug auf diese spezielle Art von Verletzung die konstitutive Tatsache des Anspruchs des Eigentümers auf Schadensersatz die konkrete, verlorene Möglichkeit, das Recht auszuüben des direkten Genusses.
Obwohl es grundsätzlich richtig ist, festzustellen, dass die Nichtverfügbarkeit des Eigentums aufgrund der Handlungen anderer einen Schaden an sich darstellt, weil dadurch dem Berechtigten das Recht entzogen wird, über sein Eigentum zu verfügen (Urteil Nr. 3428/2019 des Das oben erwähnte Urteil der Vereinigten Sektionen hat dies unterstrichen „Der Eigentümer ist verpflichtet, hinsichtlich des entstehenden Schadens die konkrete Möglichkeit eines Nutzungsausfalls anzugeben.“.
Vereinfacht gesagt reicht es nicht aus, Schadensersatz durch den Nachweis zu fordern, dass die Immobilie nicht mehr erfreulich ist, sondern es muss auch nachgewiesen werden, wie die Nichtverfügbarkeit den Schaden verursacht. Ein noch neueres Urteil (Kassationsbeschluss Nr. 10583 vom 18. April 2024) kam auf den Punkt zurück und präzisierte dies „Der unmittelbare Genuss, dessen Verlust entschädigungspflichtig ist, muss im Recht des Eigentümers identifiziert werden, direkt davon zu profitieren und die mit der Bestimmung des Vermögenswerts übereinstimmenden Vorteile aus seiner inneren Struktur oder anderen einzigartigen und erkennbaren Elementen abzuleiten.“die vom Geschädigten unverzüglich beizufügen ist.
Einkommensverlust
Die zweite Art von nachteiliger Konsequenz, die sich aus der Tatsache ergeben kann, dass das Verhalten des Auftragnehmers die Immobilie unbrauchbar gemacht hat, besteht in der fehlenden Möglichkeit, die Immobilie zuvor zu verkaufen, zu vermieten oder zum (günstigsten) Preis zu verkaufen/zu verpachten konfigurierbar. Dieser besondere Schadenstyp (umgangssprachlich auch „Verdienstausfall“ oder „Gewinnausfall“ genannt) muss allerdings noch sorgfältiger als der oben genannte in Bezug auf den entstehenden Schaden nachgewiesen werden, auch wenn dessen Quantifizierung eher schwierig ist , kann unter bestimmten Voraussetzungen auf die Beurteilung durch den Richter verschoben werden.
Tatsächlich ist der oben genannte Satz Nr. 33645/2022 der Vereinigten Sektionen erläuterte, wie „Der Umstand, der den Anspruch des Eigentümers auf Entschädigung für den Verdienstausfall begründet, ist der konkret erlittene Schaden, der darin besteht, dass es nicht möglich ist, die Immobilie zu einem über der Marktmiete liegenden Preis anderen zur Nutzung zu überlassen oder sie zu einem günstigeren Preis als dem zu verkaufen Markt eins“wobei hervorgehoben wird, dass der besagte „konkrete erlittene Schaden“ folglich vollständig vom Eigentümer zu tragen ist.
Insbesondere, so die Vereinigten Sektionen, könne der Schaden aus Verdienstausfall, für den der Eigentümer eine Entschädigung verlangt, nicht in seiner genauen Höhe nachgewiesen werden
„vom Richter unter Billigkeitsbeurteilung liquidiert, ggf. unter Anwendung des Marktmietparameters“was aber jedenfalls nicht an einer präzisen Behauptung der Schadensbestandteile und ihres ursächlichen Zusammenhangs mit dem Verhalten des Unternehmens vorbeigeht.
Von Cristian Angeli
Ingenieur, Experte für Steuerabzüge im Bauwesen
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